Amortissement LMNP 2026 : calcul, limites et impact à la revente

Au micro-BIC, vous ne déduisez pas séparément l’amortissement du logement, du mobilier ou des travaux immobilisés : l’administration applique un abattement forfaitaire. Pour les recettes de location meublée d’habitation perçues en 2026, l’abattement de référence est de 50 % lorsque le régime micro est applicable. Exemple pédagogique : avec 20 000 € de recettes, la base après abattement est de 10 000 €. Pour déduire des charges réelles et pratiquer l’amortissement, il faut relever d’un régime réel. C’est donc le choix micro/réel, et non le seul niveau d’amortissement théorique, qu’il faut comparer.

Non. Le BOFiP rappelle qu’un terrain ne se déprécie pas de manière irréversible et ne donne donc pas lieu à amortissement. La valeur du terrain doit être séparée de celle de la construction. Exemple purement pédagogique : si un ensemble immobilier est inscrit pour 250 000 € et qu’une valeur de terrain justifiable de 50 000 € est isolée, cette fraction de 50 000 € n’entre pas dans la base amortissable du bâti. La ventilation ne doit pas être choisie pour obtenir un résultat fiscal déterminé : elle doit pouvoir être expliquée et documentée à partir des caractéristiques du bien.

L’amortissement ne peut pas, à lui seul, créer ou aggraver le déficit fiscal de la location meublée. La limite de l’article 39 C conduit à comparer les loyers acquis avec les autres charges afférentes au bien. Exemple : pour 12 000 € de loyers et 5 000 € d’autres charges, le plafond pédagogique d’amortissement déductible est de 7 000 €. Si la dotation comptable calculée atteint 9 000 €, les 2 000 € excédentaires ne sont pas déduits sur cet exercice. Cette mécanique est distincte du traitement fiscal d’un déficit provenant d’autres charges.

Il n’existe pas une durée légale unique disant qu’un LMNP doit amortir tout logement sur 20 ans, 30 ans ou une autre durée standard. La comptabilité doit traduire la durée normale d’utilisation des éléments concernés et, pour l’immeuble, peut conduire à distinguer plusieurs composants. Pour comprendre l’effet du choix de durée, un exemple suffit : une base amortissable de 10 000 € répartie linéairement sur 10 ans représente 1 000 € par an, alors que sur 20 ans elle représente 500 € par an. Ces chiffres illustrent la mécanique ; ils ne constituent pas des durées imposées par la loi.

Oui, le mobilier et certains équipements durables peuvent être immobilisés puis amortis lorsqu’ils répondent aux règles comptables applicables. La durée dépend de la nature et de la durée d’utilisation attendue de l’élément : il n’existe pas un taux LMNP universel pour tous les meubles. Exemple pédagogique : un ensemble de mobilier inscrit pour 6 000 € et amorti linéairement sur une durée justifiée de 6 ans conduirait à une dotation de 1 000 € par an. Le traitement réel peut différer selon la valeur unitaire des biens, leur date de mise en service et la politique comptable retenue.

La fraction d’amortissement régulièrement comptabilisée mais non déduite à cause de la limite fiscale n’est pas nécessairement perdue. Elle peut être reportée dans les conditions prévues par l’article 39 C. Exemple pédagogique : si une dotation de 9 000 € est calculée mais que seulement 7 000 € sont déductibles cette année, un reliquat de 2 000 € reste à suivre. Il faut toutefois distinguer ce stock d’amortissements non déduits d’un déficit LMNP issu d’autres charges : ce ne sont pas les mêmes mécanismes, ni les mêmes lignes de suivi dans la comptabilité et la liasse fiscale.

Oui, la fiscalité de sortie a changé pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Pour un LMNP imposé au réel, les amortissements concernés qui ont été déduits des revenus locatifs sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions prévues par la loi pour certains biens en résidences-services. Cela ne signifie pas qu’un amortissement de 30 000 € entraîne automatiquement 30 000 € d’impôt supplémentaire : il modifie d’abord le calcul de la plus-value, sur laquelle s’appliquent ensuite les règles de taxation et les abattements de durée de détention.

L’administration n’impose pas de recourir systématiquement à un expert-comptable, mais le régime réel exige une comptabilité conforme et le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 accompagnée de ses annexes. L’enjeu n’est donc pas simplement de calculer une dotation annuelle : il faut aussi ventiler le terrain et le bâti, suivre les immobilisations, les amortissements non déduits et la cohérence avec la fiscalité de revente depuis le 15 février 2025. Un contribuable peut gérer lui-même ces obligations s’il maîtrise les règles, mais l’assistance d’un professionnel peut sécuriser les dossiers complexes ou fortement amortissables.

Certains travaux peuvent être déduits immédiatement lorsqu’ils constituent des charges, tandis que d’autres doivent être immobilisés et amortis parce qu’ils créent ou améliorent durablement un actif. Il n’existe donc pas une règle disant que « tous les travaux de plus de 500 € » seraient automatiquement amortissables en LMNP. Exemple : une dépense de 3 000 € d’entretien courant et une rénovation structurelle de 25 000 € peuvent relever de traitements comptables différents selon leur nature réelle. La qualification doit être faite à partir des travaux effectivement réalisés, des factures et des principes comptables, pas uniquement du montant payé.

Le bon comparatif consiste à mettre face à face l’abattement du micro-BIC et les charges + amortissements réellement déductibles au réel, tout en intégrant le coût de comptabilité et la fiscalité de sortie. Pour des recettes de 20 000 €, un abattement micro de 50 % laisse une base de 10 000 €. Si, au réel, les charges admises et l’amortissement déductible ramènent le résultat à 4 000 €, le réel réduit davantage la base cette année. Mais il faut aussi considérer la durée de détention et la réintégration des amortissements lors d’une cession depuis le 15 février 2025.