Plus-value LMNP 2026 : amortissements réintégrés, calcul et exonérations

Si vous êtes LMNP au jour de la cession, la vente relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Après calcul de la plus-value imposable et application des abattements éventuels, le taux d’impôt sur le revenu est de 19 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. Depuis le 15 février 2025, un LMNP imposé au réel doit aussi tenir compte de la réintégration des amortissements concernés dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions prévues. Le montant effectivement payé dépend donc du prix de vente, du prix d’acquisition corrigé, des amortissements et de la durée de détention.

La nouvelle règle s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, à la suite de la loi de finances pour 2025. Avant cette date, les amortissements déduits au réel n’étaient pas réintégrés de la même manière dans le calcul de la plus-value des LMNP. Il faut raisonner sur la date de cession, pas sur la date d’achat du bien. Un logement acheté en 2018 mais vendu en 2026 peut donc être concerné par la réforme si le propriétaire est LMNP au réel et a pratiqué des amortissements entrant dans le champ de la réintégration.

Non. La réforme vise la situation du LMNP relevant d’un régime BIC réel et les amortissements qui ont effectivement été déduits dans la détermination du résultat imposable. Le micro-BIC n’autorise pas la déduction séparée d’amortissements. En outre, la loi prévoit des exceptions pour certains biens situés en résidences-services, notamment certaines résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées. Il ne faut donc pas appliquer mécaniquement une formule à tous les biens. Deux investisseurs ayant chacun vendu pour 250 000 € peuvent avoir des calculs différents selon leur régime fiscal, les amortissements pratiqués et la nature de la résidence.

Après abattements pour durée de détention, la plus-value immobilière imposable des particuliers est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Additionnés, ces deux taux représentent 36,2 % avant prise en compte d’éventuelles règles complémentaires et surtout avant les abattements applicables. Exemple pédagogique : une base taxable finale de 20 000 € donnerait 3 800 € d’impôt sur le revenu à 19 % et 3 440 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 7 240 €, hors autres particularités.

L’exonération totale liée à la durée de détention n’arrive pas au même moment pour les deux composantes. Pour l’impôt sur le revenu à 19 %, l’exonération est acquise après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux à 17,2 %, elle est acquise après 30 ans. Les abattements commencent au-delà de la 5e année. Par exemple, une vente après 10 ans bénéficie déjà d’abattements, mais pas d’une exonération totale. C’est pourquoi la durée de détention peut modifier fortement l’impact économique de la réintégration des amortissements au réel.

Le micro-BIC n’autorise pas la déduction séparée d’amortissements. La réforme de la plus-value vise donc la réintégration des amortissements pratiqués dans le cadre d’un régime BIC réel. Exemple : avec 20 000 € de recettes au micro et un abattement forfaitaire de 50 %, vous ne comptabilisez pas une dotation distincte de 6 000 € venant réduire le résultat fiscal. Un LMNP au réel qui a effectivement déduit des amortissements peut, lui, être concerné par la règle applicable aux cessions depuis le 15 février 2025. Cela ne rend pas le micro automatiquement préférable : il faut comparer l’ensemble de la période de détention.

Dans une vente immobilière, le notaire intervient dans le calcul, la déclaration et le paiement de la plus-value. Depuis la réforme applicable à compter du 15 février 2025, un LMNP au réel doit être capable de fournir les informations utiles sur les amortissements concernés. Le notaire ne peut pas deviner un historique comptable de 8 ans ou 12 ans si les documents ne sont pas disponibles. Avant de signer, rassemblez donc les actes d’achat, justificatifs de frais, factures pertinentes et tableaux d’amortissement. Cette préparation est particulièrement importante lorsque plusieurs exercices comptables ou changements de régime fiscal se sont succédé.

Pas toujours. Les dépenses de travaux ne majorent pas toutes automatiquement le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value : leur traitement dépend de leur nature, des justificatifs et des règles du régime des plus-values, avec en plus un risque de double prise en compte lorsqu’elles ont déjà reçu un traitement comptable ou fiscal. Exemple : 20 000 € de travaux ne signifient pas automatiquement une diminution de 20 000 € de la plus-value taxable. Il faut examiner ce qui est admissible au titre du prix d’acquisition corrigé et ce qui a déjà été déduit ou amorti pendant l’exploitation LMNP.

Si vous avez la qualité de LMP à la date de la cession, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles et non du régime des particuliers décrit pour le LMNP. Le statut doit donc être vérifié précisément l’année de la vente. La qualification LMP suppose notamment que les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu’elles excèdent aussi les autres revenus d’activité visés par le CGI. Un propriétaire à 30 000 € de loyers meublés n’est donc pas automatiquement LMP : la seconde condition doit aussi être testée avant de déterminer le régime de la vente.

Non, mais elle change l’arbitrage. Le réel peut réduire fortement le résultat imposable pendant plusieurs années grâce aux charges et amortissements, tandis que la réforme augmente potentiellement la plus-value calculée à la sortie. Il faut donc raisonner sur la durée complète. Exemple pédagogique : 30 000 € d’amortissements déduits sur plusieurs exercices ont pu procurer des économies d’impôt pendant la détention ; depuis le 15 février 2025, ces amortissements peuvent aussi peser sur le calcul de la plus-value. La décision dépend ensuite des taux d’imposition, des abattements après la 5e année et de l’horizon de vente, jusqu’aux exonérations à 22 ans et 30 ans.